Mietnomaden – der Schrecken aller Vermieter
Als Mietnomaden oder Einmietbetrüger bezeichnet man Personen, die von einer Mietwohnung in die nächste ziehen und dabei dem jeweiligen Vermieter nicht nur hohe Mietschulden, sondern oftmals auch eine verwüstete Wohnung hinterlassen, Hat ein ungebetener Mietnomade erst einmal die Wohnung für sich eingenommen, braucht der Vermieter nicht nur starke Nerven, sondern auch einen gut gefüllten Geldbeutel, um die Mietausfälle mitsamt den Gerichts-, Anwalts- und Vollstreckungskosten überhaupt tragen zu können. Gerade für Kleinvermieter kann ein Mietnomade eine regelrechte Existenzbedrohung bedeuten.
Zahlungsunwillige und – unfähige Mieter geben sich beim Besichtigungsgespräch durchaus freundlich und seriös und sind somit leider nur schwer zu erkennen. Schon oder gerade deshalb ist es jedem Vermieter zu empfehlen, die nachfolgenden Ratschläge und Hinweise zu berücksichtigen, um sich vor derartigen Betrügern zu schützen und das damit verbundene Schadensrisiko erheblich zu minimieren:

Gründliche Recherchen über den Mieter vor Vertragsschluss
Schon vor Abschluss des Mietvertrages sollten zuverlässige Informationen über den möglichen Bewohner und dessen Solvenz eingeholt werden. Dies kann beispielsweise mittels einer Selbstauskunft des Mieters geschehen, welche u.a. auch Angaben zum Vormieter enthalten sollte. Über diesen können bei Bedarf Auskünfte zum bisherigen Zahlungsverhalten des Mieters erfragt werden. Um etwaigen Falschangaben des Mieters vorzubeugen, sollte ggf. eine Gehaltsnachweisbescheinigung vom Arbeitgeber verlangt werden; denkbar ist auch die Anforderung oder selbständige Einholung einer Bonitätsauskunft über Auskunfteien wie Schufa und Creditreform oder entsprechende, auf Zahlungserfahrungen mit Mietern spezialisierte Internetdatenbanken.

Abschluss eines rechts- und gesetzeskonformen Mietvertrages
Nicht selten sind es gerade die Einmietbetrüger, die um ihre Rechte als Mieter bestens Bescheid wissen. Bei Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages sollte daher tunlichst darauf geachtet werden, dass die darin enthaltenen Regeln nicht veraltet sind, sondern der aktuellen Rechts- und Gesetzeslage entsprechen. Wer als Vermieter einen schriftlichen Vertrag vorweisen kann, aus dem sich alle Ansprüche und Vereinbarungen mit dem Mieter zweifelsfrei ergeben, stärkt seine Erfolgschancen im Falle gerichtlicher Auseinandersetzungen.

Erste Mietzahlung vor Wohnungsübergabe
Durch eine am besten schriftlich fixierte Vereinbarung zwischen den Mietparteien kann für die Fälligkeit der ersten Miete ein vor der Wohnungsübergabe liegender Zahlungszeitpunkt bestimmt werden – mit der Folge, dass der Vermieter seine Wohnung, sofern nicht fristgemäß gezahlt wird, nicht an den Mieter übergeben muss.

Direktzahlung der Miete durch das Sozialamt
Bezieht der Mieter für Wohnung und Heizung Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch sollte bereits vor Abschluss des Mietvertrages besprochen und durch den Leistungsberechtigten mit dem zuständigen Sozialamt vereinbart werden, dass die Miete direkt an den Vermieter gezahlt wird. Ebenso kann die Kaution vom Sozialamt übernommen werden.

Vereinbarung einer Mietsicherheit
Auf die Zahlung einer Kaution als Mietsicherheit sollte auf keinen Fall verzichtet werden. Diese beträgt bis zu drei Monatskaltmieten und kann grundsätzlich, soweit als Barkaution vereinbart, durch den Mieter in drei gleichen Monatsraten geleistet werden. Der Vermieter kann aber auch bereits bei Wohnungsübergabe die volle Kaution beanspruchen, wenn die gesamte Sicherheit durch eine Bürgschaft bezahlt wird.

Zeitnahe Abmahnung bei Zahlungsverzug
Bei verspäteten oder ausbleibenden Mietzahlungen sollte der Vermieter den Mieter nicht nur mahnen, sondern auch zeitnah abmahnen und eine Kündigung für den Fall androhen, dass der Mieter künftig nicht pünktlich zahlt. Zudem sollte ein Gespräch mit dem Mieter gesucht und abgeklärt werden, ob und inwieweit möglicherweise unverschuldete Schwierigkeiten des Mieters, wie z.B. Krankheit oder Arbeitslosigkeit für den Zahlungsverzug ursächlich sind. Nur eine schuldhafte Nichtzahlung stellt eine Vertragspflichtverletzung des Mieters dar, die eine im Wiederholungsfall erklärte ordentliche Kündigung selbst dann nicht unwirksam macht, wenn die Mietrückstände seitens des säumigen Mieters vollständig nachgezahlt werden.

Frühzeitig kündigen und Fehler vermeiden
Wer es mit einem Mietnomaden zu tun haben glaubt, sollte keine Zeit verlieren und das Mietverhältnis kündigen. Die Kündigung kann fristlos erklärt werden, wenn der Mieter zum einen über einen längeren Zeitraum einen Betrag schuldig geblieben ist, der zwei Monatsmieten erreicht. Zum anderen ist aber, was oft übersehen wird, eine fristlose Kündigung auch dann zulässig, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten mit einem Betrag von etwas mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist – was nicht erst nach Ablauf, sondern bereits zu Beginn des zweiten Monats der Fall sein und hierdurch wichtige Zeit gewonnen werden kann. Bei der Kündigung gilt allerdings unbedingt zu beachten, dass diese schriftlich erfolgen und mit dem Zahlungsverzug begründet werden muss. Gleichzeitig ist der Mieter ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass einer Fortsetzung des Mietverhältnis über den Räumungstermin hinaus widersprochen wird; andernfalls verliert die Kündigung ihre Wirkung und das Katz- und Mausspiel geht von vorne los.
Schließlich ist auch noch der Zugang der Kündigung an den Mieter sicherzustellen.
Wichtig zu wissen ist außerdem, dass selbst eine formal korrekt ausgesprochene fristlose Kündigung und ein daraus resultierender Räumungsanspruch gegen den Mieter hinfällig wird, wenn der säumige Mieter während eines Räumungsprozesses seine gesamten Mietschulden vollständig ausgleicht. Um dem entgegenzuwirken, sollte die fristlose immer auch mit einer ordentlichen Kündigung verbunden werden. Hier kommt es auf die präzise Formulierung der Kündigung an.

Mehrere Klagen erheben
Räumt der Mieter die Wohnung nicht freiwillig, kann der Vermieter, nachdem er den Mieter nicht einfach vor die Tür setzen darf, Räumungsklage erheben; ein solches Verfahren ist zwar nicht billig und zeitweise auch langwierig, im Verhältnis zu weiteren Mietausfällen mitunter aber das kleinere Übel. Um die Erfolgsaussichten zu erhöhen, ist es zu empfehlen, neben der Räumung gleichzeitig auch die Mietrückstände in einem - wenn möglich - sogenannten Urkundsverfahren einzuklagen, um mit dem hierbei relativ schnell zu erwirkenden Urteil die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter zu betreiben und beispielsweise auf dessen Konto zugreifen zu können. Nicht selten fühlen sich Mieter aufgrund derartiger “Unannehmlichkeiten“ zum Auszug veranlasst. Soweit der Mieter bereits bei Einzug um die Nichtzahlung seiner Miete mangels finanzieller Mittel wusste, begründet dies einen strafbaren Betrug; dieser kann zur Anzeige gebracht und auch hierdurch der Mieter möglicherweise dazu bewegt werden, doch noch seine Mietschulden zu begleichen. Falls nicht, hat man zumindest eine kleine Genugtuung.

Berliner Räumung
Selbst im Falle der zwangsweisen Räumung des Mieters lassen sich Zeit und Kosten sparen – Stichwort: Berliner Räumung. Im Gegensatz zur “klassichen“ Räumung, bei der Abtransport, Verwahrung und Verwertung des gesamten Inventars durch den Gerichtsvollzieher und den von diesem hierzu beauftragten Unternehmen erfolgt, wird beim Berliner Modell nur die Herausgabe der Wohnung seitens des Mieters verlangt, während die Räumung der Wohnung dem Vermieter selbst überlassen ist. Voraussetzung hierfür ist die vorherige Ausübung des Vermieterpfandrechts an allen in der Wohnung befindlichen (pfändbaren) Gegenständen durch den Vermieter.

Gütliche Einigung mit dem Mieter
Eine weitere Lösung, gerade wenn es um die Vermeidung von zeit- und kostenintensiven Gerichts- und Vollstreckungsverfahren geht, ist die gütliche Einigung mit dem Mieter. Diese kann im Abschluss eines Vertrages zwischen Vermieter und Mieter bestehen, worin diesem bei Auszug bis zu einem bestimmten Stichtag der aufgelaufene Mietrückstand erlassen und ggf. sogar noch eine freiwillige Ablösesumme bezahlt wird. Dieses Vorgehen mag den Vermieter sicherlich einige Überwindung kosten – hat allerdings den für diesen wohl entscheidenden Vorteil, die Wohnung schnell wieder neu vermieten und entsprechende Mieteinnahmen erwirtschaften zu können.

Da die Mietnomaden künftig wohl eher noch mehr, als weniger werden, ist es für jeden Vermieter umso wichtiger, dem nur als asozial zu wertenden Verhalten dieser Personen durch ein funktionierendes Frühwarnsystem verbunden mit einem durchdachten Krisenmanagement entgegenzuwirken und dadurch zumindest die eigenen Risiken erheblich zu minimieren.